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Longo atraso angustia donos de lotes do Reserva da Mata

Diego Ortiz

A longa demora na liberação do Residencial Reserva da Mata, no Morro Vermelho, incomoda, angustia e gera transtornos à vida de proprietários de lotes do empreendimento, lançado pela RM Negócios Imobiliários em 2016, depois de ter sido aprovado em decreto do então prefeito Luís Gustavo Stupp. Compradores de lotes reclamam que o loteamento tinha 2018 como compromisso inicial de entrega, houve uma prorrogação até setembro de 2019, mas, até hoje, não foi liberado.

Proprietários atribuem a demora na liberação tanto à lentidão da Prefeitura quanto a um descaso da RM, sendo que as duas partes criticadas colocam a culpa uma na outra. O empreendimento conta com 658 lotes, todos comercializados.

Um dos maiores entraves está relacionado à exigência de construção de um viaduto sob a malha ferroviária concedida à Ferrovia Centro Atlântica (FCA), nas imediações do loteamento, que a RM e proprietários observam ser desnecessário, pois um específico para o empreendimento já foi construído e é considerado suficiente para o fluxo dos moradores. A empresa chegou a se comprometer a construir o segundo viaduto em um Termo de Acordo, mas decidiu rescindir unilateralmente o contrato alegando que a Prefeitura descumpriu suas obrigações.

A Prefeitura cobra o cumprimento do Termo para liberação do loteamento. Afirma que, para efetivar o licenciamento do viaduto junto à concessionária da linha férrea para que a RM possa executar a obra, é necessário que o empreendedor quite as taxas de licenciamento, o que se negou a fazer. Outro ponto cobrado é a regularização técnica do reservatório de água para atender à demanda do loteamento. A Prefeitura aponta que o reservatório construído pela RM não segue as normas técnicas orientadas pelo Serviço Autônomo de Água e Esgotos (Saae).

Com a regularização, o pagamento da taxa e o início da obra do viaduto, o loteamento estará liberado, segundo aponta a Prefeitura.

A RM frisa que a finalização do viaduto não é uma exigência para a liberação, até porque a construção estava prevista no Termo para iniciar 18 meses após a aprovação do projeto, que ainda não foi aprovado.

Procurado por A COMARCA, o advogado da RM Negócios Imobiliários, Maurício Keller, observou que as obras de infraestrutura do loteamento foram concluídas em setembro de 2019, dentro do prazo ajustado no Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) e nos contratos de venda e compra.

Por outro lado, reclamou da demora da Prefeitura para concluir o processo administrativo de vistoria das obras e que, somente no dia 29 de abril de 2020, teve acesso ao processo para verificar novos ajustes que deveriam ser realizados para possibilitar a liberação do loteamento.

O advogado afirma que a Prefeitura pediu o plantio de novas mudas de árvores, em função das plantadas não terem se desenvolvido corretamente, e a construção de um segundo reservatório para melhorar a pressão do sistema de abastecimento de água do loteamento. Segundo afirmou, o plantio já foi concluído e os ajustes no reservatório seriam concluídos até o final de junho. Porém, afirmou não ter havido erro, pois as obras foram realizadas conforme projeto aprovado pelo Serviço Autônomo de Água e Esgotos (Saae).

IMBRÓGLIO
O imbróglio envolvendo o residencial teve início em 2016, quando o Ministério Público instaurou um inquérito civil para apurar eventuais irregularidades no projeto. Em 2017, já na gestão de Carlos Nelson Bueno, a Prefeitura embargou as obras por conta do inquérito.

A loteadora celebrou um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com a Promotoria em 2017 e um Termo de Acordo com o Município em setembro de 2018, o que gerou o arquivamento do inquérito. O embargo também foi liberado. O inquérito apurava possíveis irregularidades ambientais, apropriação indevida de área pública e irregularidades na instalação e desenvolvimento do loteamento.

Localizado no Morro Vermelho, Residencial Reserva da Mata tinha 2018 como compromisso de entrega inicial (Foto: Geremias Oliveira/Vic&Tal Communication) 


RM acusa perseguição de CNB por negócio de filhos


Em contestação apresentada à Justiça, no último dia 15 de junho, na ação de obrigação de fazer impetrada pela Prefeitura, a RM Negócios Imobiliários acusou perseguição do prefeito Carlos Nelson Bueno contra o empreendimento em função de o Residencial Reserva da Mata ser vizinho e concorrente do loteamento em que filhos do chefe do Executivo são sócios, o Morro Vermelho 2. 

“Tudo o quanto foi narrado até aqui evidência a relação de promiscuidade da Administração Pública, onde a condução dessa administração é curvada aos interesses particulares do prefeito, Sr. Carlos Nelson Bueno, de prejudicar o loteamento da Requerida”, acusa trecho da contestação. 

A RM observou que, em 2016, quando não era prefeito de Mogi Mirim, Carlos Nelson entrou com uma impugnação contra o registro do loteamento, indeferida pelo juiz corregedor do oficial de registro de imóveis. O argumento era que o empreendimento malferia o regramento do Plano Diretor vigente. Na decisão, além de julgar improcedente a impugnação, o juiz Emerson Coutinho considerou ser fato notório que o impugnante tem vínculo com outro empreendimento análogo localizado a poucos metros do loteamento, advindo daí possível interesse na obstrução do registro e assim teria pouca isenção. 

A RM pedia multa a Carlos Nelson por má-fé processual. Porém, o juiz viu estar ausente uma inequívoca má-fé.

Ainda antes de ser prefeito, Carlos Nelson fez petição ao Ministério Público afirmando ter tomado conhecimento de apropriação indevida de área pública pelo loteamento. Em seguida, um inquérito civil foi instaurado pela promotoria.  

Em 12 de abril de 2017, já com Carlos Nelson prefeito, o município notificou o embargo da obra alegando como base o inquérito que apurava irregularidades, com providências tendo sido solicitadas pelo Centro de Apoio Operacional de Execução (CAEx) do Ministério Público. 

Procurada por A COMARCA para comentar a perseguição alegada pela RM, a assessoria de comunicação da Prefeitura disse que não teria como abordar o assunto por ser uma posição da empresa em relação à administração apontando para o aspecto pessoal. A assessoria informou ainda que o prefeito não teria como se posicionar pelo caso não se tratar de uma questão pessoal e o assunto estar judicializado. Por outro lado, a assessoria já havia colocado anteriormente que a Prefeitura tem interesse em resolver a pendência, tanto que acionou a Justiça.

Juíza obriga RM a fazer viaduto e pagar taxas


A juíza Fabiana Garcia Garibaldi concedeu uma liminar pedida em ação impetrada pela Prefeitura para obrigar a RM Negócios Imobiliários a iniciar as obras do viaduto sob a malha ferroviária concedida à Ferrovia Centro Atlântica (FCA), nas imediações do Residencial Reserva da Mata, no prazo de 18 meses após a aprovação definitiva do projeto pelo município, sob pena de multa diária de R$ 1 mil. A liminar também determina o pagamento pela RM das taxas de aprovação do projeto em 30 dias. A decisão foi tomada em fevereiro de 2020. A Prefeitura havia impetrado a ação em janeiro.
A juíza considerou que os documentos comprovam que a RM se comprometeu a construir o viaduto e pagar as taxas de aprovação. Considerou também haver perigo de dano se a solução vier apenas ao final do processo, pois, sem o viaduto, haveria sobrecarga da malha viária, argumento contestado pela RM, por já ter sido construída uma ponte para o fluxo do loteamento.

A RM coloca ser inverídica a informação de que a não construção tem causado transtornos, considerando que até a Prefeitura aponta ser uma obra necessária para o futuro e não especificamente para o loteamento. Alega que só aceitou realizar o viaduto, pois o fechamento do Termo era a única opção viável para liberar as obras. 

Por outro lado, a RM nega ter descumprido as obrigações e aponta que o município é que descumpriu. Alega que a Prefeitura não obteve no prazo ajustado de 10 meses as aprovações para execução do viaduto e assim descumpriu uma das obrigações do Termo. Em virtude do não cumprimento, aponta não haver mais obrigação de pagamento das taxas e obras, considerando rescindido o Termo.

A Prefeitura aponta que o descumprimento do prazo não ocorreu por sua exclusiva culpa. Alega que não conseguiu aprovar o projeto no prazo pela inércia e má-fé da loteadora, que não apresentou os documentos e não pagou a taxa nos prazos ajustados. Aponta ainda que, na hipótese do descumprimento, o termo não prevê a desobrigação pela loteadora do pagamento da taxa e construção do viaduto. Questiona como pode a empresa querer a resolução com base um atraso que ela mesma causou. “Ninguém pode se beneficiar da própria torpeza”, dispara a Prefeitura. 

A RM coloca que a morosidade da Prefeitura, assim como a falta de interesse no cumprimento do Termo, pode ser observada no trâmite de aprovação junto à Ferrovia, uma vez que a solicitação da travessia foi realizada pela Prefeitura somente em julho de 2019, ou seja, o processo foi iniciado nove meses e 28 dias depois da assinatura do Termo, faltando um dia para o término do prazo. Com 19 dias depois do término do prazo para aprovar o projeto, foi encaminhada a taxa para pagamento da loteadora. 

Considerando que a Prefeitura encaminhou o boleto após o prazo de aprovação do viaduto, que o atraso foi culpa da Administração Municipal e que, após o pagamento, ainda seria necessária a aprovação pela Ferrovia, a loteadora encaminhou uma notificação em resposta a um comunicado do poder público, informando as razões do não pagamento da taxa. 

A RM argumenta que, embora não haja uma cláusula que menciona que, na hipótese do descumprimento do prazo pela Prefeitura, a loteadora ficaria livre das obrigações assumidas, entende estar esta condição implícita no termo, pois as partes ajustaram prazos específicos e o Código Civil prevê a exceção de contrato não cumprido como uma hipótese da extinção dos contratos. 

Diante deste cenário, a loteadora apresentou uma proposta de aditamento, com modificações no contrato, envolvendo outros pontos, mas a Prefeitura não aceitou e exige o cumprimento do termo. A notificação da RM informou a rescisão unilateral do Termo caso não fosse possível o aditamento. 

RECURSO
No último dia 15 de junho, a RM apresentou sua contestação na ação. No mesmo dia, entrou com recurso de agravo de instrumento no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo com pedido de efeito suspensivo para suspender os efeitos da decisão de concessão da liminar na primeira instância.

1 comentários:

  1. É realmente lamentável e vergonhoso tanto para a cidade quanto para a iniciativa privada. Assim fica fácil entender porque cada vez mais as pessoas não confiam nas autoridades públicas. Em pleno 2020 o coronelismo continua imperando, as capitanias continuarão sendo hereditárias e o interesse individual sempre se sobrepondo ao interesse da coletividade.
    De bom mesmo só o excelente texto do craque com as palavras Diego Ortiz.

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